घर बेचा है , टैक्स की चिंता ? शेयर या जमीन बेची है, टैक्स की चिंता ?
चिंता छोड़िए, पूंजीगत लाभ योजना ( कैपिटल गेन स्कीम) में जमा करिए और आगामी तीन वर्षों में सोच समझ कर इस पूंजी को निवेश करिए।
घर , प्राचीन वस्तुएं, शेयर, संरक्षित धातु, गाड़ी ट्रेड मार्क्स और कोई भी अन्य संपति जिसे अगर बेचते हैं और इससे पर्याप्त पैसा प्राप्त होता है, सभी पूंजीगत लाभ कर (कैपिटल गेन टैक्स) के अधीन हो सकते हैं । पूंजीगत लाभ निवेशित राशि और परिसंपत्ति की बिक्री में प्राप्त राशि में अंतर है। आज हम इसमे सबसे अधिक लोकप्रिय घर को बेचने से प्राप्त आमदनी या पूंजीगत लाभ पर प्रकाश डालेंगे।
किसी भी घर को जब बेचा जाता है तो उससे प्राप्त लाभ राशि आयकर अधिनियम के तहत कर के दाएरे में आती है। यहाँ ये जानना आवश्यक है वह घर कब खरीदा गया था और खरीदने के कितने समय के पश्चात उसको बेचा जा रहा है अतः घर के मालिकाना हक प्राप्तहोने के कितने समय बाद उसे बेचा गया, यह समय निर्धारित करेगा की इससे प्राप्त आय पर कितना कर देय होगा।
घरों को बेचने पर जो कैपिटल गेन होता है उसे दो भागों में भक्त कर सकते हैं पहला शॉर्ट टर्म कैपिटल गेन टैक्स दूसरा लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन टैक्स। शॉर्ट टर्म कैपिटल गेन टैक्स में यदि खरीदने के 2 वर्ष के भीतर बेचा जाता है तो उससे प्राप्त लाभ शॉर्ट टर्म कैपिटल गेन में आता है और इससे प्राप्त राशि हमारी आय में जोड़ी जाएगी और कुल आय के आधार पर करदाता जिस भी आय कर स्लैब में आता है, उतना आयकर देय होगा शॉर्ट टर्म गेम में इंडेक्सेशन बेनिफिट नहीं होता है और इसमें कोई रियायत भी प्राप्त नहीं होती है ।
घर खरीदने के दो वर्ष पश्चात यदि घर बेचा जाए तो उस ट्रैंज़ैक्शन से प्राप्त लाभ, लॉन्ग टर्म कैपिटल गैन के तहत वर्गीकृत होगा। पहले घर रखने की अवधि तीन वर्ष थी, जिसे अब दो वर्ष कर दिया है। लोंग टर्म कैपिटल गेन में यदि किसी और को 2 वर्ष के पश्चात बेचा जाता है तो वह लोंग टर्म कैपिटल गेन टैक्स के तहत आता है इसमें फ्लैट 20% टैक्स लगता है लेकिन इसमें इंडेक्सेशन बेनिफिट और कर में छूट दोनों मिलते हैं | यहाँ यह भी जानना आवश्यक है कि टैक्स सिर्फ उसी राशि पर लगता है जो खरीदे गए मूल्य और विक्रय मूल्य का अंतर होता है। वर्ष 2019 तक यह लाभ पहला घर खरीदने पर मिलता था किंतु अब यदि हमने कोई घर बेचा है और उस राशि को कैपिटल गेन खाते में डाल दिया है तो सेक्शन 54 के तहत हम 3 वर्ष तक उस राशि का उपभोग दूसरे घर को खरीदने या कंस्ट्रक्शन कराने में इस्तेमाल कर सकते हैं | इसमें यह भी जानना आवश्यक है की यह राशि घर को बेचने से 1 वर्ष पूर्व या 2 वर्ष आगे तक इस्तेमाल की जा सकती है। लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन में इंडक्शन बहुत महत्वपूर्ण है और यह हमें कर से बचाता है ।
यह कर भी सूचकांक मूल्य को समायोजित करने के पश्चात सिर्फ उस राशि पर लगेगा जो हमें लाभ के तौर पर प्राप्त हुई है और सिर्फ उसी राशि को हमें कैपिटल गेन में लगाना है नाकी सम्पूर्ण विक्रेय राशि । सेक्शन 54 के तहत अधिकतम दो करोड़ रुपए मैक्स केन में फायदे में लाभ ले सकते हैं और यह बेनिफिट सिर्फ अपने जीवन काल में एक बार लिया जा सकता है किंतु यदि नई प्रॉपर्टी 3 वर्ष के अंदर बेच दी गई तो जो भी लाभ कर हुआ था वह रिवर्स कर दिया जाएगा और उस साल की आमदनी में जोड़ करके उस पर टैक्स देना होता है सेक्शन 54 सिर्फ रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी पर लागू होता है ।
वित्तीय वर्ष वार मूल्य व्रद्धि सूचकांक के लिए आयकर विभाग की साइट पर जारी नोटिफ़िकेशन क्रमांक 3266(ई) [63/2019 (370142/11/2019-TPL)] दिनांक 12-9-2019 से मूल्य व्रद्धि सूचकांक की वित्तीय वर्षवार दरें प्राप्त कर सकते हैं | हम इस इंडेक्सेशन को अधोलिखित उदाहरण से समझ सकते हैं:-
श्री मोहन वर्मा ने एक मकान मई 2004 में रुपए 84,000/- में खरीदा एवं अप्रैल 2019 में रुपए 10,10,000/- (दलाली रुपए 10,000/-) | कैपिटल टैक्स की गणना निम्न प्रकार की जाएगी |
विवरण | रुपए |
प्राप्त विक्रय मूल्य | 10,10,000/- |
घटाना है – बेचने में हुए अन्य खर्चे (दलाली) | 10,000/- |
शुद्ध विक्रय मूल्य | 10,00,000/- |
घटाना है: संपत्ति का मूल्य व्रद्धि सूचकांक आधारित मूल्य * Rs. 84,000 × (289/113) = Rs. 2,14,832 | 2,14,832/- |
घटाना है: संपत्ति सुधार का में खर्च की गई राशि का मूल्य व्रद्धि सूचकांक आधारित मूल्य, यदि कोई हो तो | Nil |
लॉन्ग टर्म कैपिटल गैन | 7,85,168/- |
* मूल्य व्रद्धि सूचकांक वित्तीय वर्ष 2004-05 के लिए 113 है एवं वित्तीय वर्ष 2019-20 के लिए 289 है | अतः संपत्ति का मूल्य व्रद्धि सूचकांक आधारित मूल्य की गणना निम्न प्रकार से की जाएगी
=(खरीद मूल्य) X (मूल्य व्रद्धि सूचकांक जिस वर्ष संपत्ति विक्रय की गई / मूल्य व्रद्धि सूचकांक जिस वर्ष संपत्ति प्राप्त की गई)
= रुपए 84,000 × (289/113) = रुपए 2,14,832
अतः श्री मोहन वर्मा को कुल लॉन्ग टर्म कैपिटल गैन रुपए 7,85,168/- हूआ है, जिसे वह कैपिटल गैन बॉन्ड के रूप में रख सकते हैं और दो वर्ष के अंदर यदि वह कोई अन्य घर खरीदते हैं या तीन वर्ष भीतर कोई कन्स्ट्रकशन करवाते हैं तो उन्हे कोई भी टैक्स नहीं देना होगा | अत: मकान से प्राप्त पूंजीगत लाभ की राशि को पूंजीगत निवेश में लगाने मे ही समझदारी है |
राम प्रकाश शर्मा
मुख्य प्रबन्धक (प्रशिक्षण)
भारतीय स्टेट बैंक ज्ञानार्जन और विकास केंद्र, अजमेर
